시행사의 설립조건은 따로 없습니다. 다만, 주택의 경우 20세대 이상 일반분양을 하는 경우 주택법의 시행령에 의한 주택건설사업자를 내야 합니다.
이 기준을 요약하면 대략 사무실 실평 10평이상,자본금 3억이상,건축기술자1인 이상 보유입니다.
추가로 PF 등을 위해서는 가능한 법인이 자본금이 어느 정도 되는 것이 좋고, 대표이사 및 등록이사들이 신용불량이 아니어야 하고요.. 가능한 오래되고 매출 및 순익 실적도 있으면 더욱 좋습니다.(물론 절대 기준은 아닙니다.^^)
따라서 실무에선 PF 전에 오래되고 실적이 있는 법인을 매수해서 그 법인명으로 PF를 발생시키는 것이 보통입니다.
또한 등록세 중과세 문제 때문에 5년이상된 법인을 매수합니다.
또한 대표이사 및 이사들이 개인 연대보증을 서기 때문에... 이들의 재산등도 미리 정리하는 것이 좋습니다.
아래는 주택법시행령의 면허 기준입니다.
<주택법>
제9조 (주택건설사업 등의 등록) ①연간 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을시행하고자 하는 자 또는 연간 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 한다.
<주택법 시행령>
제10조 (주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) ①법 제9조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제곱미터를 말한다.
②법 제9조의 규정에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하고자 하는 자는 다음 각호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의하여 등록한 건설업자(건축공사업 또는 토목건축공사업으로 등록한 자에 한한다)가 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하고자 하는 경우에는 이미 보유하고 있는 자본금·기술인력 및 사무실면적을 다음 각호의 기준에 포함하여 산정하며, 다른 법률에 의하여 설립된 무자본특수법인이 국가업무를 위탁받은 범위내에서 주택건설사업을 시행하는 경우에는 제1호의 요건을 적용하지 아니한다. <개정 2004.9.17, 2005.3.8>
1. 자본금 3억원(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상
2. 주택건설사업의 경우에는 「건설기술관리법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 건축분야기술자 1인 이상, 대지조성사업의 경우에는 동표의 규정에 의한 토목분야기술자 1인 이상
3. 사무실 면적 33제곱미터 이상
③주택건설사업을 등록한 자가 대지조성사업을 함께 영위하기 위하여 등록하는 때에는 제2항의 규정에 의한 대지조성사업의 등록기준에 적합한 기술자를, 대지조성사업을 등록한 자가 주택건설사업을 함께 영위하기 위하여 등록하는 때에는 제2항의 규정에 의한 주택건설사업의 등록기준에 적합한 기술자를 각각 확보하여야 한다.
第13條 등록사업자의 주택건설공사 시공기준 ①법 제12조의 규정에 의하여 주택건설공사를 시공하고자 하는 등록사업자는 다음 각호의 요건을 갖추어야 한다. <개정 2005.3.8>
1. 자본금 5억원(개인인 경우에는 자산평가액 10억원) 이상
2. 「건설기술관리법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 건축분야 및 토목분야기술자 3인 이상. 이 경우 동표의 규정에 의한 건축기사 및 토목분야기술자 각 1인이 포함되어야 한다.
3. 최근 5년간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상
②등록사업자가 법 제12조의 규정에 의하여 건설할 수 있는 주택의 규모는 5층(각층 거실의 바닥면적 300제곱미터 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 경우에는 6층) 이하로 한다. 다만, 6층 이상의 아파트를 건설한 실적이 있거나 최근 3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 있는 등록사업자는 6층 이상의 주택을 건설할 수 있다.
③등록사업자가 법 제12조의 규정에 의하여 주택건설공사를 시공함에 있어서는 당해 건설공사비(총공사비에서 대지구입비를 제외한 금액을 말한다)가 자본금과 자본준비금·이익준비금을 합한 금액의 10배(개인인 경우에는 자산평가액의 5배)를 초과할 수 없다.
<건설기술관리법 시행령 별표 1>
[별표 1] <개정 2005.6.30>
건설기술자의 범위(제4조관련)
1. 건설기술자의 기술등급 및 인정범위
기술등급
기술자격자
학력·경력자
경력자
특급기술자
· 기술사
· 기사의 자격을 취득한 자로서 10년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 산업기사의 자격을 취득한 자로서 13년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 박사학위를 취득한 자로서 3년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 석사학위를 취득한 자로서 9년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 학사학위를 취득한 자로서 12년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 전문대학을 졸업한 자로서 15년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 고등학교를 졸업한 자로서 18년 이상 건설공사업무를 수행한 자
고급기술자
· 기사의 자격을 취득한 자로서 7년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 산업기사의 자격을 취득한 자로서 10년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 박사학위를 취득한 자
· 석사학위를 취득한 자로서 6년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 학사학위를 취득한 자로서 9년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 전문대학을 졸업한 자로서 12년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 고등학교를 졸업한 자로서 15년 이상 건설공사업무를 수행한 자
중급기술자
· 기사의 자격을 취득한 자로서 4년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 산업기사의 자격을 취득한 자로서 7년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 석사학위를 취득한 자로서 3년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 학사학위를 취득한 자로서 6년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 전문대학을 졸업한 자로서 9년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 고등학교를 졸업한 자로서 12년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 학사 이상의 학위를 취득한 자로서 9년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 전문대학을 졸업한 자로서 12년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 고등학교를 졸업한 자로서 15년 이상 건설공사업무를 수행한 자
초급기술자
· 기사의 자격을 취득한 자
· 산업기사의 자격을 취득한 자
· 석사학위를 취득한 자
· 학사학위를 취득한 자
· 전문대학을 졸업한 자
· 고등학교를 졸업한 자로서 3년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 학사 이상의 학위를 취득한 자로서 또는 전문대학을 졸업한 자로서 5년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 고등학교를 졸업한 자로서 7년 이상 건설공사업무를 수행한 자
· 건설공사업무를 10년 이상 수행한 자
비고
가. "기술자격자"는 「국가기술자격법」의 기술자격종목 중 제3호의 규정에 의한 직무분야의 기술자격을 취득한 자를 말하며, 경력인정방법 및 절차 등은 건설교통부장관이 정한다.
나. "학력·경력자"는 「초·중등교육법」 또는 「고등교육법」에 의한 해당학교에서 건설기술관련학과의 소정의 과정을 이수하고 졸업하거나 기타 관계법령에 의하여 국내 또는 외국에서 이와 동등 이상의 학력이 있다고 인정되는 자를 말하며, 해당전공학과의 범위, 경력인정방법 및 절차 등은 건설교통부장관이 정한다.
다. "경력자"는 건설기술관련 자격·학력이 없는 자 중 건설관련 해당분야의 경력과 소정의 기술능력을 가진 자를 말하며, 경력자에 대한 경력 및 기술능력인정방법은 건설교통부장관이 정한다.
라. "건설공사업무를 수행한 자"는 건설관련 해당분야에서 계획·설계·조사·설계감리·시공·품질관리·시험·검사·공사감독·감리·유지관리·사업관리 또는 연구업무 등 건설교통부장관이 정한 업무를 수행한 자와 공병병과·시설병과 또는 측지분야병과에서 복무한 자를 말한다.
마. 건설기술자 중 측량기술자(「측량법」 제2조제2호 내지 제4호의 규정에 의한 기본측량·공공측량 또는 일반측량에 종사하는 자에 한한다)의 기술등급 및 인정범위에 관하여 측량법령에서 따로 정하고 있는 경우에는 가목 내지 라목의 규정에 불구하고 측량법령의 규정에 의한다.
2. 외국인기술자에 대한 기술자격의 인정범위
외국인기술자는 당사자의 기술자격 또는 학력 및 경력에 따라 인정하되, 그 인정방법 및 기준에 관하여는 제1호의 규정을 준용한다.